一、制定背景
河西片区是水乡功能区拓空间、提品质的主战场之一，是水乡功能区首批连片“工改工”试点项目、统筹开发核心单元、市战略性新兴产业基地、市城市更新“头雁计划”首批项目，具有战略示范意义。在“政府主导、强力统筹”的工作思路下，河西片区工作进展顺利，2021年底已进入加速冲刺落地阶段，但也在改造模式及效益监管、规划建设统筹、产业导入及后续运营管理等方面存在标准不清晰、机制不明确的问题。
以上问题也是连片“工改工”项目普遍存在的问题，因此，我委针对以上方面起草了开发建设管理办法，并在洪梅河西片区单元试点探索，进一步强化政府统筹，确保片区改造、建设、运营不走样不变形，探索积累可推广的创新做法。
二、主要内容
管理办法充分落实《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号）《东莞市推进战略性新兴产业基地高质量发展若干措施》（东府办〔2021〕22号）等相关文件精神，结合河西片区实际情况与工作经验，以高质量发展为核心目标，按照“政府主导、统筹管理、严格准入、加强监管”的原则，对河西片区项目改造、项目建设、项目运营实施全流程统筹管理。
主要分为三方面内容：
（一）改造模式
在改造模式方面，河西片区通过政府主导统筹，破解了“工改工”靠零散自改项目堆数量缺质量的问题，并统筹谋划高品质工业大厦项目，统筹做法具备示范效应。在此进一步重点明确改造准入及效益监管标准。
一是明确坚持集中连片改造，河西片区试点采用政府主导、单元平衡改造模式，工业保护线内政府统筹采用政府主导和单一主体挂牌招商模式实施改造，不再审批自行改造；二是对政府主导、单一主体挂牌招商、新增用地项目，明确了效益监管标准，重点在投资强度、财政贡献上实施考核；三是针对已批改造项目，明确“一事一议”通过后可继续实施，但应符合办法规划设计、产业发展等规定。
（二）规划设计
在规划设计方面，通过政府强力统筹，保证河西片区2000亩连片工业用地的规划统一协调、产业空间的高质量设计。因此明确了“两方案一机制一模式”。
一是由政府主导编制《洪梅镇河西片区统筹规划与城市设计方案》、《洪梅镇河西片区统筹开发与建筑设计方案》，项目的规划方案、建筑方案应按照上述两大统筹方案设计，保障片区城市设计的统一协调性及产业用房的科学性、实用性、灵活性，避免“擦边球”的可能；二是提出河西片区总设计师工作机制，由经验丰富的总设计师团队对片区规划与建筑设计方案进行把控，确保片区改造后的城市空间品质；三是试行带设计方案出让模式，广东省《关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施》中支持探索带设计方案出让，河西片区内政府主导“工改工”项目的建设方案由政府组织先行设计，作为土地出让条件，保障高质量产业空间的实现。
（三）产业发展
在产业发展方面，针对水乡“工改工”产业导入存在的把关不严、产业基础弱等问题，以及工业用地后续长效监管措施乏力、可分割厂房管理措施缺失等问题，全面规范招商引资及运营管理。
一是针对招商引资，提出企业入驻评估、产业扶持政策，水乡管委会、洪梅镇联合对企业入驻进行评估把关，并建立产业发展扶持资金，支持产业用房先租后让，建立效益与售价租金的挂钩扶持体系，为优质企业提供低成本空间；二是针对运营管理，规范产权分割、租赁行为及二次转让，对可分割产业用房强化全生命周期监管，产业用房的租赁行为需经审核备案，避免低效企业入驻、随意出租、乱转租等行为，并明确对产业用地、产业用房二次转让行为的管控，保障后续片区产业不走形，保障片区产业质量；三是针对后续监管，依托水乡分等定级体系，对企业定期进行评价分级，实施差别化监管措施，推动资源向高端优质企业集聚。
三、预期效果
通过在洪梅河西片区单元试行，未来三年内保障2000亩连片产业用地改造实施，预计2024年建成50万平方米低成本高质量空间，引进30-50家数字经济、先进制造企业，达成年税收3亿元。
粤公网安备 44190002000375号
