洪梅镇梅沙村党委副书记胡毅斌走在河西片区望沙路上，看着眼前部分被拆除平整的厂房，他在期待着一个好消息：河西片区“工改工”示范项目中所有土地权益人完成签约，城市更新全面动工。
说起“河西”，立即让人想起“三十年河东，三十年河西”。在洪梅镇，就有一个河西片区，正处于转型的关键时刻——去年初，水乡功能区启动创建连片“工改工”改革创新实验区，将河西片区连片“工改工”项目纳入试点项目。同年9月，项目正式启动改造，总面积近3500亩，是全市最大连片“工改工”项目。
该项目启动一年后，已有近85%的权益人达成签约意向，清拆行动已全面铺开。12月9日上午，东莞市举行镇村工业园改造工作现场会。河西片区产城融合单元纳入东莞市城市更新(“三旧”改造)“头雁计划”第一批单元。
洪梅的“探路”促使全市探索盘活低效存量资源、连片“工改工”迈出重要一步。
未来，河西片区近3500亩的土地上，将建成350多万平方米以上的高品质工业大厦、集聚1000家以上高新企业
旧厂房，改还是不改？
12月9日上午，在河西片区的望沙路上，路旁的钩机正在有序作业。在机械的轰鸣声中，一栋栋挂有“拆”字大红幅的建筑应声坍塌，原本破旧、闲置的厂房被拆除平整。
河西工业园区原为洪梅最大的工业园区，包括洪屋涡、新庄、梅沙等村的部分土地，以纺织、漂染、纸业、皮革等企业为主。作为该镇早期繁华的镇村工业园区，近年来却“慢”了下来，被贴上“土地利用率低下、产业结构不优、经济贡献率低”等标签。
采访中，河西单元指挥部综合协调组副组长胡先生给记者算了一笔账，目前东莞的重特大项目招商引资要求亩均税收在80万元以上，例如近两年新落地洪梅的海新科技高端厨具项目，但河西片2019年亩均税收仅为1.7万元，“这显然不符合高质量发展的要求”。
梅沙村被纳入规划工改工约869亩。在胡毅斌记忆里，河西前些年的发展顺风顺水。进入本世纪后，随着村里工业的兴盛，梅沙村陆续出让村集体土地288亩，只建起了38亩村集体厂房。胡毅斌坦言：当时一次性出让土地确实获得了一笔不错的村集体收入，但现在看来并不是长久之计。
“土地出让后，每年村只能收取每亩1000元左右的管理费。所以近年来，河西工业区并没有为村集体增加多少收益，我们心里也很着急。”胡毅斌说。
另一方面，从深圳、广州出发，乘坐穗深城际轨道，只要30分钟到1小时就能直抵距河西片区不到3公里的东莞西站；从广州、深圳出发，自驾走广深沿江高速，均能在1小时左右到达河西片区。若有广深企业考虑搬迁或将产业转移到外地时，来河西片区考察是必走路线之一。
虽然坐拥得天独厚的地理条件，异常优越的交通区位，但若没有大面积连片土地作为支撑，洪梅河西片区成为广深企业外溢转移的“下一站”将成为空谈。
旧厂房，还是要改！
12月9日上午，东莞市举行镇村工业园改造工作现场会。图为洪梅分会场
算好账 走对路
转机出现于去年。水乡管委会、洪梅镇委镇政府决定不再等待。
去年一季度，水乡功能区启动创建连片“工改工”改革创新实验区，探索出水乡拓展产业空间、推进产业转型的新路子。9月，项目全面启动。10月15日，市政府常务会议审议通过《水乡功能区建设市连片“工改工”基层改革创新实验区实施方案》。
项目自去年9月全面启动以来，目前片区拆迁谈判工作已基本完成，今年内将全面启动拆迁平整工作，力争2022年全面动工建设。这也意味着，仅一年多时间，河西片区整备工作就已进入最后冲刺阶段。
但土地整备初期，大部分土地权益人并不愿意。胡先生和他的同事们吃了不少“闭门羹”。
一方面，大多数权益人都认为，“补偿标准”不确定。“拖到最后说不定可以得到多点赔偿”。
一位不愿具名的权益人也透露了其内心真实想法：“我也发现厂房已经跟不上发展需求。但毕竟当下还有收益，未来改成怎样却是不确定的。更何况我的租户也没搬出去，我也要给他们补偿搬迁费用。”
项目指挥部讨论发现：权益人们不是“铁了心”不肯签，只是存在顾虑。“权益人对未来没有信心，我们就先做些东西给他们看！”在了解到权益人们的想法后，项目指挥部找来由新加坡设计公司和东莞规划院组成的团队，针对规划的落地性，出台了城市设计方案、片区统筹方案。
同时在经过大量前期调研、市场评估后，项目指挥部梳理出合理的、统一的补偿标准，递给权益人，阐明利弊。“所有的拆迁都是按照这个标准，货币的赔付、建筑物的置换都有据可依，河西片区的升级不仅关系到当地的村民，还关系到整个洪梅、水乡新城的发展。”
针对部分业主所有厂房还存在租户有生产行为，项目指挥部积极调解权益人和企业租户们的矛盾，为企业寻找搬迁场地。
统一的拆赔补偿标准、项目指挥部攻坚克难、“保姆式服务”……多方合力之下，逐渐平衡了权益人改造预期，获得了认可。当第一名权益人在补偿方案上签了字，项目指挥部打开了突破口，工作思路愈发清晰。
10月25日，在河西片区金立邦科技园区清拆现场，大型钩机同时作业，伴随着机械轰鸣声，一栋栋厂房应声倒塌。这样的场面在洪梅并不多见，这标志着河西连片“工改工”项目清拆行动正式全面铺开，也意味着该项目已进入全新发展阶段，水乡未来产业城正加速照进现实。
让人才住高品质的城
“你想住在一座什么样的城市里？”
“我们该给人才一个怎样的城市？”
面对这样的问题，答案各有各的不同。但简单勾勒一下，基本可概言为宜业、宜商、宜居。河西片区给出的答案是：15分钟现代城市生活圈。
“在未来的河西，一个人白天在园区工作，晚上到附近学校接子女放学，在商业中心用餐，然后沿着河岸散步，最后回到家中。无需交通工具，只靠步行就可以享受高质量的生活，这是一个15分钟的生活圈。”采访中，河西单元指挥部执行指挥长梁先生指着洪梅河西片区产城融合单元项目的沙盘，描绘着理想中的“产城人”融合共生蓝图。
河西连片“工改工”项目统筹范围近3500亩，其中70%为“工改工”片区，30%为“工改居”片区。
根据规划，未来，河西片区近3500亩的土地上，将建成350多万平方米的高品质工业大厦、集聚1000家以上高新企业。这也意味着，该区域需要一系列高品质的配套设施，才能真正留住高素质人才。那么，如何更有力地推动城市产城人融合发展，是项目编制规划时就应妥善应对的问题。
“最终要构建‘宜工则工、宜居则居’的产城人融合格局。”在该负责人看来，“产城人”融合共生是具备“人才集聚、公共交通、产业集聚”等综合功能的载体。其中，“产业”包括传统产业升级和新型产业成长，实现融合共生则是以配套公共设施为整个产业区域做有效的服务。
为实现这个目标，项目设计团队编制片区统筹规划，以公平、平等的原则配置各单元需贡献的公共设施，5个“工改居”单元集中贡献率都在40%左右，节约了部分政府财政支出。同时统筹公共资源，将原本各城市更新单元需单独配备的零散公共设施进行整合，在片区范围内统筹规划了1个大型中央公园，3个高质量学校，大型文化艺术中心、社区公园、滨水岸线等高品质设施。
此外，记者在实地走访中也留意到，目前望沙路依然是片区容易拥堵的路段，大车、小车、货车、客车混杂通行。但河西项目建成后，路网结构将获得重塑，望沙路会成为贯穿新城、隔开产业区和生活区的道路，所有货车届时将从中洪支线通行，望沙路则仅供小车通行，实现“客货分流”。
水乡未来城算好“平衡账”
事实上，从项目正式启动以来，河西片区“工改工”示范项目就被赋予了特殊的使命。
目前，东莞开发强度已逼近50%。早年快速粗放的发展模式遗留下大量低效用地，极大限制了城市的高质量发展。近年来，东莞大力盘活低效存量资源，落实部省推进存量工业用地盘活利用试点，以镇村工业园改造提升为主攻方向，全力推进“工改工”三年行动计划，开展镇村工业园改造百千工程，谋划一批连片“工改工”，通过内部土地整理、提高容积率等方式提升土地利用综合效率。
12月9日上午，东莞市举行镇村工业园改造工作现场会。河西片区产城融合单元等16个单元纳入东莞市城市更新(“三旧”改造)“头雁计划”第一批单元。
洪梅河西连片“工改工”项目是东莞连片“工改工”头雁计划的代表项目，也是全市最大的“工改工”示范项目。
“目前，我市‘工改工’以小规模、零散化的小项目为主，缺乏大连片、上规模、高质量的片区级‘工改工’项目。”项目相关负责人说，河西片区近3500亩将整体统筹改造，其中“工改工”面积占70%，实现接近2000亩工业用地整体盘活、连片开发，改造后可提供350万平方米的产业用房，对全市探索连片“工改工”具有重要的示范意义。
另一方面，该负责人坦言：在以往推进“工改工”项目过程中，如何平衡各方利益是“老大难”问题。但河西“工改工”项目启动一年后，目前已近85%的权益人达成签约意向，速度不可谓不快。这便得益于该项目一系列创新措施。“它不仅是一个项目，同时也是为了破解‘工改工’项目缺乏动力、缺乏质量、缺乏效率等多个共性问题的探索。”
“统筹利益平衡是我们其中一个重要的做法！”该负责人说，破解利益平衡的难题核心在于处理市场、政府、业主的不平衡，而该项目却改变“算小账”的模式，通过片区整体统筹，以“工改居”反哺“工改工”，对整个片区整体成本收益“算大账”，实现了市场经济账、政府经济账，以及村集体经济账的平衡。
“这种平衡机制最终平衡了20亿元的连片改造成本，在不增加市财政负担的基础上，还为政府贡献了98.7公顷土地用作产业规划用地，未来建成350万平方米高标准工业大厦。”该负责人透露。
记者观察到，如何对该片区未来350万平方米高标准工业大厦高效利用，项目也有了谋划。
“经过前期调研，我们发现目前工业上楼的多数是中小企业，存在局限性，我们要借助该项目探索建立大中小微企业协同招商模式。”该负责人表示，未来工业大厦将为龙头企业整合出成片空地，为产业链中坚企业提供独栋定制化厂房，为中小企业提供高标准工业大厦，为初创企业提供高端孵化复合厂房，最终形成大中小微企业协同进驻的全生态链低成本空间，打造全市“工改工业上楼”示范典型。
粤公网安备 44190002000375号
